中报观察 | 融信服务战略转移

观点网 2023年8月30日晚间，融信服务披露截至2023年6月30日的半年度业绩公告。

(资料图)

2023年上半年，融信服务实现总营业收入4.38亿元，毛利率为19.2%，较去年同期减少约1.9个百分点；净利润录得64.4%的较大跌幅，为1260万元，对贸易应收账款计提的大量减值准备是净利下跌的主因。

今年上半年，融信服务营收结构发生了重大调整，上市前夕曾占营收近半的非业主增值服务腰斩，收入占比已降至仅15%。相对的，基础物管服务成为了主力。

业绩发布的同时，融信服务还公告表示拟变更IPO募资款，将原本用于对外战略投资收购的资金转而用于企业各方面运营。

非业主增值服务退位

截至2023年6月30日，融信服务在管建筑面积达到3740万平方米，较去年底的3370万平方米增加约11%；合约面积达到4850万平方米，较去年底的4580万平方米增加约5.9%；平均物业管理费为3.1元/平方米/月，和2022年同期基本持平。

2023年上半年，融信服务实现总营业收入4.38亿元，同比增加约0.9%，其中物业管理服务收入为3.48亿元，占整体收入比重为79.4%，同比增加25.8%。

此外，融信服务同样也像其他物企那样提供一系列较为常规的社区增值服务，今年上半年社区增值服务实现收入2480万元，占总营收比例为5.6%，同比增加约0.3%。

细分而言，融信服务提供的社区增值服务主要包括：社区购物服务，收入820万元，同比增长10.1%；装修装饰和家居维修，收入280万元，同比增18.5%；房地产代理服务，收入830万元，同比减少27.2%，该业务收入的减少主要是受房地产市场持续低迷影响；场地固有资源服务（例如住宅物业公用区域的广告和租赁）实现收入500万元，同比提升59.9%。

在此之外，融信服务非业主增值服务则发生了更为剧烈的调整，今年上半年实现的相应收入为6550万元，同比减少50.8%，收入腰斩，占总营收比例也大幅下降至仅15%。

其中，协销服务1670万元，减少约75.6%；前期规划设计咨询和交付服务收入1870万元，同比减少44.6%，该两项服务的收入降幅较大，均因房地产市场持续低迷，进而导致房地产开发商对服务的需求减少，非业主增值服务中和地产行业相关性较小的车辆驾驶、出行调度和车辆管理服务所受影响则较轻，上半年实现3001万元，同比减少2.9%。

长期而言，物业服务企业的非业主增值服务通常高度依赖于关联地产开发商的项目开发情况以及输送意愿，与物业行业长期持有项目“收租”的商业模式本质相悖，缺乏可持续性。

2023年是融信服务于联交所主板上市的第三年，在上市前的2020年，非业主增值服务营收占比曾高达49.3%，贡献了58%的毛利。彼时房地产行业风险还尚未暴露，融信中国还有能力为即将上市的融信服务提供业绩上的支持。

到了2023年，房地产市场环境发生重大变化，融信服务营收结构也随之发生了巨大调整。今年上半年，非业主增值服务的营收占比已骤降至仅为15%。与此同时，基础物管服务成为了业绩的主力，营收占比达到79.4%。

财务状况承压

财务方面，融信服务2023上半年综合毛利率为19.2%，同比减少1.9个百分点，且各业务线的毛利率同时下行，其中物业管理服务由23.1%下降至21.4%；非业主增值服务由14.6%降低至7.2%，社区增值服务也从34.5%降低至20.6%。上半年增值服务利润率的巨大下行，除了外部环境压力导致的成本结构变化外，也有地产方面让利减少所致的可能。

2023年上半年，融信服务实现毛利8430万元，同比减少8.3%，而净利润下行更为显著，同比降幅达64.4%，仅为1260万元，主要是因为对贸易应收款计提了大额的减值拨备。

截至2023年6月30日，融信服务去除拨备前的贸易应收款由3.7亿元提升至4.1亿元，贸易应收款减值拨备也达到了8029万元，拨备比例约为20%，去除拨备后的贸易应收款净额则约为3.29亿元。同时，贸易应收款账龄结构也较差，1年期以上占比过高，达到了47%。

贸易应收款高企意味着企业对已提供业务的款项回收情况不佳，这同样也反映在了融信服务的现金流状况上。

物业服务企业现金流一般而言较为充沛，但融信服务今年上半年在无重大资本开支情况下，截至2023年6月30日的在手现金及现金等价物不增反减，由7.24亿元减少至6.67亿元。

贸易应收款项中，融信服务约44.1%是来自地产关联方。7月14日，融信集团公告债务逾期，表示因受宏观经济环境、行业环境、信用环境等多重因素影响，出现公司金融债务、商票发生未能如期偿还的情况，未能如期偿还的债务金额合计约12.71亿元。

这意味着融信服务母公司的现金流较为短缺，可能并无力对融信服务进行款项支付；此外，今年上半年融信服务运营和财务状况进一步下行，和关联方融信集团多少存在联系，近期的债务违约事件对融信服务而言也是一个打击。

募资款用途调整

与融信服务2023年中期业绩同时发布的，还有一则变更募资所得款项用途的公告。

融信服务于2021年7月17日于港交所主板上市，彼时募资所得款项净额为6.29亿元，截至公告日期，融信服务未动用款项净额还剩下约5.16亿元。

总结而言，融信服务本次变更募资款用途将原本60%的寻求选择性战略投资和收购机会款项调整为25.1%；用于多元化项目组合及增值服务金额由11%提升至32.8%；用于开发和升级运营所使用的硬件和软件的款项则由15%提升至20.8%；将用于发展融御ROYEEDS品牌的金额由4%提升至9.3%。

其中，融御ROYEEDS是融信服务的高端住宅物业服务品牌，基本位于一线城市，融信服务表示其计划在一线城市推出更多该品牌项目，也计划在二线城市推出试点项目。

根据公告，融信服务自上市以来积极寻求满足要求的战略并购目标，即位于长三角和大湾区以及海西地区的中小型第三方物业管理公司，但受疫情爆发和房地产市场动态变化的波及，目标公司盈利能力受到很大程度的影响，间接导致其可选的战略并购企业数量大幅减少。