中报观察 | 保利置业摆脱三四线

观点网8月28日,保利置业发布了截至今年6月末的未经审核中期业绩公告。


(相关资料图)

期内,保利置业收入为人民币156.39亿元,较去年减少16.4%;股东应占溢利约合6.39亿元,同比下降49.6%。

资产及负债方面,截至2023年6月,保利置业总资产增长了5.4%,至2140亿元;总负债增加5.4%至1700亿元。

截至2023年6月,保利置业累计实现合同销售金额约人民币374亿元,累计合同销售面积约148.2万平方米,分别录得127%及71.93%上升,实现逆势增长。

总体来看,保利置业收入收缩一方面是行业调整原因,另一方面是布局策略转型的阵痛。但从前6月的销售来看,未来结转收入应该有不错的表现。

盈利与现金

从最新披露的数据看,保利置业年初增收不增利的境况变成了同跌。

中报显示,今年上半年,保利置业收入为人民币156.39亿元,较去年减少16.4%,毛利率25.19%(同比下滑3%)。

此前该公司总经理王健指出,地产行业毛利率水平下降是一个大趋势,从公司目前已经实现的销售额来看,毛利率水平从长远来看大概率会往23%-26%这个区间回归。也即是说,保利置业毛利率下降受行业因素影响较多。

除此之外,观点新媒体认为项目结转金额下降是导致收入下降的一大原因。

查阅企业公告,2023年上半年结转金额约145.89亿元人民币,2022年上半年结转金额则为177.82亿元人民币,即减少了17.96%。

结转金额结构中,长三角、珠三角、西南地区、其他地区及香港地区占比分别为17%、11%、36%、35%、1%。在行业内普遍缩圈的背景下,观察到这些结转项目主要是2020年以前的项目,还需要一定时间进行消化,未来可能会给收入增长带来一定的阻滞。

收入降低,股东获利水平也在下滑,期内股东应占溢利为人民币6.39亿元,较去年同期减少人民币6.30亿元或49.6%;每股基本及摊薄盈利为人民币16.73分,较去年同期减少人民币19.43分;每股资产净值为人民币8.81元,较去年年底增加人民币1.9元。

不过,财报中有看到可圈可点的地方。其中,净负债率较去年底降低18.6个百分点至97.3%,总借贷规模下降人民币29亿元或3.7%。同时,上半年共发行人民币40亿元公司债券和人民币15亿元中期票据,平均财务成本进一步优化至4.05%,较去年底下降0.21个百分点。

从成本来看,销售成本116.99亿元,同比下降12.73%。而2022年销售成本较2021年200.44亿元上升了约五成,超过300亿元。观点新媒体估计,今年的销售成本会低于2022年。

截至2023年6月,保利置业总资产增长了5.4%,至2140亿元;总负债增加5.4%至1700亿元。其中,该司尚未偿还银行及其他借贷(包括应付票据)为771.01亿元。

按到期日分类,未偿还银行及其他借贷(包括应付票据)可分为在一年内偿还的人民币173.8亿元(23%)、在一年后但两年内偿还的人民币189.62亿元(25%)、在两年后但五年内偿还的人民币316.17亿元(41%)及在五年后偿还的人民币91.42亿元(11%)。

截至2023年6月30日,保利置业流动资产净值为816.26亿元,拥有银行总结存为343.09亿元,现金短债比为1.97(2022同期为1.76),流动性比较充足。

告别三四线

上半年,保利置业实现合约销售金额374亿元人民币,同比增长127%;累计合同销售面积约148.2万平方米,较上年同期上升71.93%。主要在售项目130个,其中首次开盘项目3个,分别为上海保利明玥宸光、崑山保利璀璨璟园和深圳保利静安府。

期内,保利置业回笼签约金额359亿元人民币,回笼率达到96%。从合约销售额区域来看,长三角166.61亿元,占比45%,较2022年同期增加1个百分点;珠三角60.55亿元,占比16%,较2022年同期减少2个百分点;香港40.02亿元,占比11%,同比增加6个百分点。

此外,西南区域销售金额为35.19亿元,占比9%,下降7个百分点;其他地区71.47亿元,占比19%,同比增加2个百分点。

今年上半年增长较多的属于香港地区,主要是推出启德澐璟,项目开售以来成交金额超48亿港元。

提及香港业务,管理层表示:“2023年开始,香港房地产市场明显在恢复,我们还是很有信心,会继续关注香港的投资机会。”

另外,还需要关注到由于高能级城市占比增加,带动合约销售均价按年增长32%至25231元/平方米(2022年19142元/平方米)。

作为保利发展兄弟公司,保利置业此前的定位是覆盖保利发展所不能覆盖的香港地区、上海以及内地三四线城市。对于这种地盘的划分其他企业也有,如招商蛇口与招商局置地、中海地产与中海宏洋等。

不过由于三四线周期影响更大,保利置业在2019年左右开始主动进击高能级城市,像今年上海土拍甚至与保利发展同台竞技。

上半年,保利置业新增5个项目,分别位于上海、昆山、南宁、广州和苏州,聚焦点主要位于长三角与大湾区,新增项目规划总建筑面积约105万平方米(同比增加26.6万平方米)。长三角和大湾区的权益土储占比较去年底提升5个百分点至48%;一线城市权益土储占比较去年底提升3个百分点至25%。

该公司管理层在年初业绩会曾坦言:“我们2023年的投资销售比要控制在40%左右,继续聚焦在长三角和粤港澳大湾区,以及已进入的有韧性省会城市和强二线城市,比如苏州、宁波、佛山等地级市。”

可见,保利置业对于长三角和大湾区已经形成集团层面的战略布局,这两个区的未来销售去化依然吸引不少投资者。

从项目开发情况来看,该公司上半年新开工项目共5个,新开工建筑面积约70万平方米。其中,首次开工项目2个,分别为深圳保利静安府和济南历下区项目。下半年,视工程进度及市场情况计划推出6个全新楼盘,包括宁波海曙项目、济南历下区项目、上海青浦项目、崑山景王路项目、南宁中尧路项目和广州番禺项目。

其他业务方面,保利置业持有多个位于一线城市和二线省会城市的投资物业和酒店。其中投资物业总建筑面积约69.7万平方米,资产值约96.71亿元人民币。而随着经济社会恢复常态化运行,上半年酒店业务呈现明显的复苏趋势。

此外,物业管理公司实现收入共计5.69亿元人民币,较去年同期增长12.2%,管理物业项目276个,在管面积4964万平方米,较去年同期增长3.4%。

可以看到,保利置业整体除了受行业影响和区域结构导致销售毛利下降,其他经营指标正在逐步向好,三条红线已经绿了两条,剩下一条变绿还要多久呢?

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