观点网 8月2日，深圳首例采用竞“现房销售面积”规则的地块出让完成，不仅受到企业“哄抢”，更是短时间内便达到地价及竞现房销售面积的天花板。

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而与此同时，同为该批次的2宗龙岗宝龙宅地，却因无人出价遭流拍，成为2023年深圳土地供应中首次流拍的宅地。

相较于龙岗宝龙地块，本次“吸睛”的宝安宝中宅地区位条件上更加优越。即使有着竞“现房销售”要求，房企仍激烈竞争的背后，是投资信心并未消失在核心城市的核心区域，企业对于核心资产的加仓意图依旧强烈。

回炉重造

本次遭遇房企争抢的宝安宝中宅地实则为回炉地块，该地块原为去年深圳第二批次集中出让的地块之一，但因出让规划中商办比例超过50%，最终无人报名，遭遇流拍。

2022年7月5日，宝安新安A001-0212宗地首次挂牌，地块区位优势明显，距离宝安中心区核心配套均在2公里以内，且与新安中学一路之隔。

按照彼时规划，地块的土地用途为商业用地+二类居住用地，计容建面不超过约10.38万平方米，其中住宅占据44.34%，至4.61万平方米；商办占据50.35%，至5.23万平方米。

地块挂牌之初就有观点认为，超过一半的建面比例要投入到商办领域与住宅产品8.86万元每平方米的限价，压缩了拿地企业的盈利空间，过高的商办比例或将成为房企止步的重要因素。

正如市场预料，去年该地块在成交时爆冷，成为该年度第二宗流拍地块。而今年再挂牌时，地块经过规划调整，去除“办公建面”比例，仅保留5000平方米的商业规划。

翻阅挂牌公告可知，回炉后的宝安新安A001-0212宗地土地总面积变化不大，仍保持在1.52万平方米平，计容建面则是减少至8.23万平方米，其中住宅规划建面增至7.105万平方米，占总建面超8成以上，商品房限价并未调整。

值得一提的是，本次还将地块的最高限制地价提高约1.5亿元，也不再要求竞得企业自持保障性租赁住房面积。

可以说，调规后的宝安新安地块基本是针对性地砍去了“办公”部分，极大的增加了住宅可售部分，弥补了地块的缺陷。虽然新增了竞“现房销售面积”的规则，但优越的区位条件、成熟的配套仍是地块最大卖点。

据观点新媒体了解，今年从深超总地块出让情况来看，土拍新增“房企报名阶段必须出价”的规则，因此在自由竞价阶段便能窥探出地块的火热程度。

在本批次正式开拍之前，宝安新安地块在自由竞价阶段便迎来20余家房企“围猎”，地价也快速推升至封顶价34.06亿元，随即触发线下竞现房销售阶段。

在竞现房销售阶段中，短暂经历1分钟、3轮的出价，便达到最高现房销售面积。

地块最终由中铁置地以34.06亿元地价+3.552万平方米的现房销售代价收入囊中，一方面意味着该地块半数的住宅将以现房进行销售，另一方面也完成深圳首例竞“现房销售面积”试点如期的落位。

“在保交楼背景下，竞现房销售面积的土拍规则，有望在深圳土地供应市场中逐渐推开。”戴德梁行研究院副院长张晓端如是说道。

她认为，竞现房销售面积的规则，其意义更多体现在对资金和交楼的保障上，竞现房前期成本投入较大，对企业的要求更高，也能够起到筛选资金链较为稳健的优质房企的目的。

此外，观点新媒体观察到，在本次对于宝安新安地块的争夺中，参与企业不仅有保利、万科、中海、招商等头部企业，更是吸引外地房企及地产行业之外的海信、东方雨虹的争夺。

调整周期下，地产行业毛利率持续下挫，全面向制造业看齐。而在制造企业看来，地产仍是一门不错的生意，家电制造龙头海信参与地块争夺恰恰也印证了这个观点。

与宝安新安宅地“拍前触顶”，尽收流量的局面不同。自由竞价阶段的龙岗宝龙宅地，显得寒意十足。

首次流拍

直至正式开拍之前，处于自由竞价阶段的龙岗宝龙宗地始终无人出价。基于房企报名必出价的规则，意味着根本没有房企报名参拍该地块，流拍早已是定局。

这也是自取消集中供应后，深圳今年首次流拍的宅地，总起始价16.7亿元。

从挂牌公告看，龙岗宝龙G02309-0008、0009地块为相邻地块，前者出让面积1.29万平方米，规划建面6.61万平方米，起始价8.91亿元；后者出让面积1.23万平方米，建面5.78万平方米，起始价7.79亿元。

宗地住宅部分拟建设普通商品住房，2宗地块的普通商品住房限价均为3.78万元每平方米，采取“双限单竞+摇号”规则挂牌出让，并未要求配建保障房，一定程度上为企业盈利释放了空间。

据观点新媒体查阅，2宗地块均位于深圳住宅供应的集中区域龙岗区，也是上半年存量住宅规模较大的区域。在区位条件上，周边以工业区面貌为主，虽然临近14号线宝龙地铁站，但配套尚不成熟。

板块内存在着巨大的未消化存量住宅以及高于板块的限价，或许是这两宗地块流拍的真正原因。

今年上半年，深圳全市住宅库存量仍处高位，到年中时去化周期进一步拉长，达14.94个月，为近年来的高位，深圳楼市还在低位徘徊。

根据深圳住建局公开数据显示，6月末可售套数方面，龙岗持有存量8353套，仅次于龙华。龙岗板块内，虽然开发商折扣力度大、特价盘频频推出、上车总价低，但仍由于整体配套相对一般，销售不佳，导致存量堆积。

市场分析认为，按照目前的去化周期走势，龙岗要消化目前持有的8353套存量住宅，需要接近22个月的周期，这无疑进一步挫伤企业拿地落子的信心。

此外，龙岗宝龙板块的区域单价，自开年后持续走低，由年初的3.92万元每平方米下滑至7月末的2.74万元每平方米。回看本次流拍地块3.78万元每平方米的限价，价格区间内的客源相对较少的同时，也高于当地平均价格。

存量大及价格高的双重影响之下，龙岗宝龙宗地的流拍也在情理之中。

在张晓端看来，以"不再竞保障房面积"这样的方式适度放松配建要求，一定程度还是为了在当前楼市陷入调整的背景下激发市场活力和信心，提高参拍企业的积极性。

其指出，土地出让条件是影响企业拿地的门槛，而非决定土地是否流拍的唯一因素。拿地风险还在于土地自身的质素、市场未来的走向等，因此楼市的提振才能切实增加土地市场的信心。

本次深圳土拍的冷热差异，是市场各方对于楼市走向预期相对保守下做出的判断和选择。当下，企业更乐于投资优质项目提高保险系数，因此对地块质素的要求也更高。

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