观点直击 | 上半年复苏强劲但恒隆集团选择观察后市

观点网 虽然经济不确定性仍存，消费略显疲软，但上半年以来，奢侈品市场依旧保持了增长势头。

(相关资料图)

从全球情况看，根据贝恩公司最新发布的报告，2023年全球奢侈品市场销售额将在2022年3450亿元欧元的基础上，进一步增长5-12%。跨境旅恢复、欧洲本土消费者信心修复、日元贬值吸引全球旅客赴日本购物等，都是利好因素。

但更重要的是，中国已成为全球奢侈品行业最重要的市场。

根据爱马仕（Hermès）上半年业绩，该公司上半年收入达66.98亿欧元，按固定汇率计算同比增长25.2%，其中以中国市场占主导地位的亚太地区（不包括日本市场），上半年收入为32.97亿欧元，按固定汇率计算同比增长达27.6%。

全球最大奢侈品集团LVMH同期营收则为422.40亿欧元，同比增长15%，中国所在的亚太市场（不包括日本市场）表现最为强劲，同比增幅达34%。

而爱马仕、LVMH以及Gucci、博柏利（Burberry）、卡地亚（Cartier）等都是恒隆地产旗下高端商场的重要租户。租户尚且如此，物业方恒隆地产今年上半年的表现亦十分亮眼。

恢复强劲

恒隆地产是以高端零售租赁行业为主的房地产企业。资料显示，受益于奢侈品市场良好态势，2023年上半年，恒隆地产总收入为52.37亿港元，较去年同期下跌1%。

但这是因人民币贬值导致的汇兑损失导致，资料显示，期内恒隆地产由人民币换算为港币而产生的换算亏损为港币33.94亿元。另外，期内恒隆地产没有物业销售收入入账，而2022年上半年这部分存在3.16亿港元收入。

问题并非来自业务上，可以看到，恒隆上半年物业租赁收入增加了5%至52.37亿港元。反映到利润上，报告期内恒隆整体营业溢利上升3%至38.24亿港元，由于物业重估收益回正，股东应占纯利也从19.48亿港元提升至23.94亿港元。

物业租赁业务部门收入是恒隆地产2023年上半年业绩的亮点。

一方面，香港租务收入自疫情三年以来第一次恢复正增长，从2022年上半年的16.19亿港元，微增4%到16.83亿港元，营业溢利为13.75亿港元，录得5%增长。

恒隆在香港的租赁物业以零售为主，分为主要位于商业及旅游区的物业和一些小区购物商场，另外涉及写字楼和住宅及服务式寓所。今年上半年全球疫情放缓，香港内地恢复通关，恒隆在香港的零售物业组合在所有出租物业类型中表现最好，收入上升 6%至港币10.09亿元。

其中又以位于商业及旅游区的物业最佳，整体录得8%收入增长。其余的小区购物商场，出于本身是民生所需，波动历来不大，期内增长为温和的4%。

“预期未来半年（香港）零售的增长势头持续，因为过去一年的基数很低。” CEO卢韦柏回应称，只要游客持续来港，有信心零售物业租赁有增长，但可能增幅不如上半年。

目前，香港经济复苏趋势减弱。来自香港特区政府统计处预先估计数据，第二季香港GDP较上年同期实质上升1.5%，而第一季的升幅为2.9%。经季节性调整后按季比较，实质本地生产总值下跌1.3%。当中私人消费开支从第一季的上升13.0%，调整为二季度的上升8.5%。

卢韦柏亦担心恒隆物业组合中写字楼的表现。香港写字楼市场表现持续疲软，根据仲量联行最新发布的《香港地产市场观察》报告，香港甲级写字楼租金已较2019年高峰期回落31%。

恒隆香港写字楼组合上半年收入微升1%，卢韦柏称，考虑到未来供应量踏入高峰期，预料租金会持续承压。

与之对比，恒隆地产内地租赁物业以高端零售为绝对主角，因此表现相对更好。“过去六个月，我们内地的租赁收入（以人民币计算）是有史以来最高的。” 董事长陈启宗指出，在过去的20年中，恒隆在内地的租赁收入从未出现过下滑的情况，甚至在过去三年的疫情间仍能保持稳健增长。

2023年恒隆在内地的情况延续了上述势头。资料显示，期内恒隆内地租赁组合收入（内地物业均按人民币计）增长13%到31.38亿元。商场、写字楼、酒店分部分别录得24.96亿元、5.8亿元，6200万元，分别增长13%、6%以及1.3倍。

商场方面，按物业分，上海两个旗舰物业上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场，收入分别上涨23%和11%。

其他高端商场，沈阳市府恒隆广场收入上涨6%、无锡恒隆广场上涨16%、大连恒隆广场收入上涨19%、昆明恒隆广场上涨9%，而武汉恒隆广场收入持平。

次高端商场方面，沈阳皇城恒隆广场收入同比下跌5%、天津恒隆广场同比下跌12%、济南恒隆广场上涨3%。

整体来看，最核心的高端商场整体收入增长16%。唯一收入持平的武汉恒隆广场，报告期内正在重组其租户组合。

但亮眼增长的背后，一部分原因还是因为2022年同期的基数较低，例如上海在去年上半年曾经历长达两个月的“封城”，商业活动基本停滞，商场无法开门营业。

卢韦柏也表示，看到内地经济有放缓迹象，未来还要继续观察消费市场的走势，但他相信零售市场接下来仍然会有增长，“经济向好的情况下，续租租金率会有正向调整。”据透露，恒隆集团上半年内地零售商场续租租金调整率有6%的增长。

继续观察

经济不明朗，陈启宗预测集团下半年情况将不如上半年，他指公司业务在下半年会有温和的单位数增长。卢韦柏则同样认为未来半年属于观望时间。

恒隆过去经营一向保持谨慎态度，何况眼下迷雾重重，要考虑的因素太多。

其中一个是美联储加息。早前7月26日，美联储如市场预期加息25个基点，但这并不是终点，市场预期美联储将在未来一段时间保持紧缩货币政策，并可能会在9月再进行加息。

美联储过去一段时间的大幅加息推升了不少企业的偿债成本。财报显示，2023年上半年，由于平均利率上升令平均有效借贷利率升至 3.9%，2022年数据为3.5%，恒隆地产财务费用总额增加了20%至港币8.81 亿元。

财务总监赵家驹就透露，目前恒隆地产定息债务占总债务比为38%，即有62%债务是受到利率变化风险影响。他提到，恒隆地产内地业务日渐增多，未来集团会倾向人民币借贷。其透露，2023年以来恒隆已充分利用人民币低息环境，完成约10亿人民币的点心债。

同时，其称恒隆集团管理层会定期检视手头上的资本性支出，如果不是有很着急要投钱下去的项目，都会分批做融资，从而可以减轻利率波动的影响。

楼市方面，卢韦柏指香港楼市目前面临加息影响，问题主要来源于信心不足。现场有媒体提及刚刚发生的长实集团波老道21号项目交易临时生变的事情，卢韦柏亦对此表示了惊讶之情。

对于内地楼市，卢韦柏则表示欢迎各种楼市措施，但市场的发展方向仍然有待观察，具体影响仍然需要研究。恒隆地产目前在内地拥有昆明君悦居、无锡恒隆府和武汉恒隆府三个公寓项目，现时销售情况不明。

“我们的公寓，跟住宅不一样，很多对住宅放松的调控，可能对公寓的影响不大。” 卢韦柏表示，希望跟当地政府有多一点沟通，看看能拿到什么优惠和支持。

至于是否再有重资产投资，恒隆管理层对此仍表达了谨慎态度。副董事长陈文博表示，目前内地市场买地的机会确实不少，但集团的要求会比过去更高。

而是否参与收并购，陈启宗则说，此时收并购并不是一件划算的事。他认为目前市面上的确有不少折让的项目，但这些项目大多数本身资质不良，经营困难有自身的原因。要收购运营中的项目再进行改良困难重重，还不如直接买地，这样更可控。

以下为恒隆集团及恒隆地产2023年中期业绩发布会现场问答实录节选：

现场提问：香港部分的租金收入开始有所上升，请问在下半年会不会有同类的情况，租金调整会是怎么样？可以看到内地的高档消费是恢复了，会不会说在租金调整方面开始得到提升？同时，如何看待下半年或者接下来的楼市情况？关于财务，因为现在是加息周期，债务的模型会怎样调整？

卢韦柏：关于香港的业绩，你说得对，我们很鼓舞见到有上升的趋势。在零售有6%，但办公楼只有1%的增长。未来6个月，零售的势头或者是正增长，我觉得是会持续的，只要有人流，能加租的能力应该是高的。

但无可否认的是，我们有些担心办公楼方面，因为香港未来几年是办公楼的供应高峰，价格方面会比较有压力。我有信心的是零售方面是继续有正增长的，但办公楼方面就要看看市场了，也要看看会不会有更多的公司、外国的公司在香港扩充，这需要拭目以待。

关于内地，我们能看到零售在上半年是很强劲的，因为有42%的增长，对比2021年也有约20%多的增长，当然我也重申，去年有差不多一半是因为上海去年四五月时候的封城所受到的影响。

最近我们能看到，尤其是五六月之后，中国整体经济有放缓的迹象，这个现象不仅是在零售或地产见到，其实在不同的范畴都有见到。最近政治局也讲到振兴消费，我们会密切留意消费促进政策的力度以及我们能做到的东西，但目前我们见到增长是放缓的，但应该都是有增长的。

关于租金方面，在内地能很明显见到，销售升得快的商场的溢价能力、能够加租的能力是高的。我们的续租租金调整率在内地，头半年有6%增长，对此我们是有信心的，经济是好的话，我们是能够增加续租租金调整率的。

卖楼方面我们依然要观望，因为无论在内地或香港，最近的环境和市道，不说“低迷”，但是需要寻求方向的时间，加上最近息口，尤其香港的息口比较高，所以要密切留意，但我们依然还是和之前的看法一样：对于高端的，我们依然是有信心的。卖楼只是占恒隆生意一个非常小的份额，不能说我们不留意，我们也会关切实况，从而去做不同的计策。

赵家驹：在财务安排方面，我们一路是用很审慎的方式去管理财务，特别是债务。先给个小数字给大家，我们定息的借贷一路维持在38%。在方向方面，我们希望能借多点人民币，因为可以享受到现在相对比较低息的环境。今年我们在香港大概做了10亿人民币的“点心债”，这一方面可以提高固定息率的债务；另一方面可以找比港币或美金更便宜的借贷来源。

第二，在资本性支出方面是有很严格的控制，管理层会定期检视现在手头上的资本性支出，如果不是有很着急要投钱下去的项目，我们都会分批做，从而可以减轻对于借贷方面的要求。

陈启宗：如果讲内地的租金收入，应该是用人民币来看才是准确的，要排除汇兑的因素。

有人说，消费不是很好，一般租金收入下跌，空置率上升，为什么你们能腾空飞？你讲的这些现象是对的，但那是“一般性消费”，我们做的不是“一般性消费”，我们是做“奢侈品消费”，奢侈品消费和一般性消费的相差在这段时间内是很大的。

奢侈品市场是一路继续上升的，而一般性的消费是比较弱一些，很容易被网购、网上的销售所取代，而奢侈品是不会这样的，因此这有很多原因，综合起来，我们的成绩相对来说是比较好的。

在以往二十多年左右，恒隆在内地的租金收入，用人民币计是没跌过的。大家想想，这二十年里有风风雨雨很多很多事情，譬如2011年至2017年底、2018年初，有六年多七年市场是很差的，再加上有三年的疫情，以往这二十年当中有近九年十年是很特别的。但看回以前的二十年，恒隆在内地的租金收入，以人民币来计是未跌过的，我认为这是可以告慰的一件事情。

当然里面有很多原因，第一奢侈品市场和一般消费市场不同；第二我们有很好的写字楼收入，写字楼收入是比较稳定的，在奢侈品市场比较弱的时候就可以补一补，这个结果是近二十年来我们没试过有一年是跌的。

今年头六个月是可以的，有13%的增长。下半年我想市场未必会有上半年那么好，但我们仍然认为，某种程度上的增长还是存在的。也就是说，就算（下半年）是单位数增长，上半年是双位数增长，加起来还是有增长的，希望今年能再创新高，能否成势，需要看未来这几个月，但据我们今日所知道的事情，增长是很有可能的。

现场提问：请问下半年或未来一年，恒隆有什么创新性的业务内容或者举措？

陈启宗：创新性不一定是好事，可能是好事，也可能不一定是好事，这需要非常小心，特别是在今年市场状况不太强劲的环境下，“创新性”需要非常的小心。

不过我认为上半年，特别是头四五个月，增长方面奢侈品市场非常好，跟一般性消费的市场是完全不同的情况。下半年我看应该还有一些增长，但是增长可能没有上半年那么强。

现场提问：除了上个星期美国加息，刚刚预计了第二季香港的GDP是会增长放缓，您如何看待香港之后的市道和经济表现。虽然近期多了些访港旅客，也有消费券的加持，但也有报道说现在的消费力不及之前，你们觉得之后的零售市道表现会是怎么样？

卢韦柏：首先以我们自己看到的数字，香港在头五个月的销售是升24%左右，可能没一般想象的那么高，但仍是增长的。我觉得这个增长依然是会持续的，尤其去年香港的基数是很低的，只要访港旅客回来了，比如现在我们去到餐厅、旅游区，能明显看到是多了很多人客、旅客，所以我自己觉得增长是确定。

但问题是游客的性质会不会和之前有所不同，比如以前的单价会高些，现在会少些；以前停留的时间会比较长，现在只是留两三日，绝对是会有这样的改变。但因为去年的低位，整体我觉得零售市道是会继续好的，正如我刚刚回答的那个问题，零售的收入是会有增长的。

在卖楼方面，相信很多记者朋友都比较关心这方面，卖楼方面是真的要看市道和息口，如果大家都觉得美国加了这次息或者再加多一次息，可能明年年中会减息，具体要看走势会是怎么样，当然港息和美息有一点不同的差别，但息口是很重要的。

第二是信心的问题，他们觉得今天是不是入市的时间？价位是不是对？未来这半年是观望的时间，但是我重申，对高档有能力、有要求的那个市场是依然在的，我觉得还是观望未来下半年情况究竟是怎么样。

现场提问：请问上半年商场的销售额是否跟预期差不多？下半年的目标是什么样？疫情之后，是否觉得线下的零售消费有所改变？有什么新的趋势？

卢韦柏：如果你每一年跟我说有42%的零售增长，可能在还没到的时候我已经会说：可以了，非常好。这42%是包括受上海去年封城的影响，但是我们也告诉你，相比2021年的成绩，我们也有百分之二十几的增长，上半年六个月我们觉得是非常好的成绩。

但我们发现从五月底到六月开始零售的增长有一点放缓，所以也要看内地整体的经济情况以及一般消费的信心，这可能需要过了这个暑假，看看具体情况怎么样。

我们觉得下半年是有增长的，但这个增长可能是单位数字，我们还是很有信心，问题是要看内地整个环境是怎么样。

现场提问：恒隆会不会尝试内地的REITs？会不会抄底内地的运营性资产？

卢韦柏：当然国内现在有很多不同的渠道或产品，我们也会非常详细去分析，如果我们有什么动作，当然会跟你们说。但我们觉得，在国内尤其是现在这个情况下，对恒隆来讲，我们希望可以跟银行去多做一点贷款，当然REITs的不同产品可以研究，但现在暂时没有什么公布。

现场提问：请问美国加息会不会令到楼市进一步受压？预计今年楼价会跌多少？

卢韦柏：26号的加息，市场已经预期了。

大家都知道市场上现在的按揭利率维持在3.5%，所以是不是因为加了息，令到抵押贷款利率提高？暂时是见不到的。当然之后会有什么改变？暂时见不到。所以你问我，刚刚加完息对香港楼市的影响，我觉得是个中性的影响。

关于怎么看楼市，我真是没有水晶球，不过我最近看到某些指数，看到虽然香港楼市连跌了很多个星期，最近又开始平稳升回了一点点，这又是回归刚刚说到的问题--信心问题，如果有需要住楼，可能今天是个购买机会。关于租楼，最近有些搬运公司告诉我说，过往一两年是搬走的人多过搬入的人，但最近好像逆转了，最近一两个月是搬入香港的人多了。

现场提问：在内地除了现在发展的项目之外，会不会有其他的项目在筹备？

陈文博：目前在内地大家知道，买地的机会有不少，我们肯定会去看。但有什么消息可以在这里汇报？目前没有。我们在全国是一直在继续去找，只不过要求会稍微比以前高了些。

现场提问：近期听到政府对楼市的调控有放松，请问我们如何看待？房地产在政府的支持下，会不会对我们的业务有利？现在恒隆府的业务有什么其他的规划？

卢韦柏：我们欢迎所有政府的支持，我们暂时是观望，不知道到底真的对销售会有什么影响，暂时我们看不到，但希望未来几个月可以看到有些比较好的案例。

我们的公寓，跟住宅不一样，很多对住宅放松的调控，可能对公寓的影响不大，我们希望跟当地政府有多一点沟通，看看我们能拿到什么优惠和支持。

现场提问：上海依然是恒隆比较重要的市场，但那个地方有些商场已经空了，这对于你们来说是不是很好的商场行业的认沽期？你们如何看待上海商场的市况？恒隆会不会在这个时候做一些收购，譬如在上海会看什么项目？如果看项目，刚刚讲买地的要求是比之前高的，请问“高”在什么地方？

陈文博：我是刚刚从上海回来，上海的商场仍是可以的，一线城市一般来讲零售就比较强一些，二线城市就稍微弱一点，我觉得上海依然是个很好的城市，是个很好的市场。如果说回要求，主要是看地点以及价钱，首先地点要再靓一点，价格要再便宜点，将来的最低资本回报率可能会提高一些。

陈启宗：我们会不会在这个环境里去收购人家做得不行的而便宜卖的资产？我的答案是，他做得不行是有原因的，我们不要对自己那么有信心，人家做得不行，我可以搞定，他不行可能是有基因问题。如果说要去买一些人家已经建好的东西是更难搞的。

我们会不会去买正在运营中的物业，这个可能性是比较小的。再加上今天有很多东西可以买，如果要买，还不如自己找块靓地买，这样可控性也会更大。

刚刚说上海有些商场是空置了，首先陈文博先生刚刚讲了，上海已经算好了，在其他地方可能会更差一些。

关于上海，你说我们很靠上海，但我点出一个数字，我们在上海有两个商场，去年是多年来第一次有租金收入的下降，原因是因为两个月封城，另外其他那10个月有某种程度上做不了生意，例如餐厅不准开。去年上海那两个商场是我们很多年来第一次有收租的减弱。

在正常情况下，收入是没有跌过的，但去年就跌过。但去年整体租金收入还是上升的，为什么？因为我们在上海之外的商场增长是相当强劲的，像无锡、昆明、武汉、大连等其他几个大的高档商场增长得非常好。