年报观察 | 金科服务破茧

观点网 第一大股东变更、加速转型升级,对金科服务而言,2022年是承上启下的一年。

3月30日,金科服务发布2022年全年业绩,年内实现总收入50.05亿元,来自空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务及数智科技服务收入分别占总收入81.9%、6.7%、9.7%及1.7%。


(相关资料图)

其中,金科服务最核心的基础物管录得36.8亿元收入,比上一年增加28%。

于2022年12月31日,金科服务合约建筑面积达到3.6亿平方米,63.5%为独立第三方开发物业,2022年全年新增在管面积4450万平方米。

从区域分布看,金科服务西南核心区域在管面积1.26亿平方米,占总在管面积49.5%,长江经济带区域在管面积2.06亿平方米,占总在管面积80.7%。

走向独立

3月31日早晨,金科服务再发人事变动公告称,于股东周年大会结束后,罗利成将不再担任非执行董事,曹国华、陈志峰不再担任独立非执行董事,以及韩翀不再担任股东监事。

观点新媒体查阅获悉,上述数人大部分与金科股份有千丝万缕的联系,如罗利成曾担任金科股份联席总裁,韩翀为金科股份职工代表监事等。

非独立董事层面,董事长夏绍飞将继续担任执行董事,博裕委派的董事将增加到三席。

更早之前的2月13日,金科服务委任曾协助博裕做过咨询工作的闫凌阳为财务总监,原本由金科股份空降而来的徐国富调任为非执董,也被外界解读为金科服务进一步提升独立性的举措。

2021年末,博裕曾收购金科服务22%股份,2022年11月,博裕再次要约收购金科服务11.94%股份,自此成为实控后者的单一第一大股东。

目前,金科服务前三大股东分别为博裕集团持股34.63%、金科股份持股30.34%、恒业美好持股7.74%(员工持股平台)。

据了解,博裕是国内领先的长线投资机构之一,投资方向包括消费品和零售、金融服务、医疗健康等,也参与过对头部物企万物云的投资。

在博裕的支持与督促下,金科服务摒弃过往,对于经营性和非经营性账款,基于会计准则进行大额减值,财报充分反应关联方导致的回款风险。

2022年业绩显示,金科服务拥有人应占亏损18.19亿元,主因即是来自金融资产减值亏损净额21.54亿元。

金科服务指,考虑年内地产行业遭遇严峻流动性危机、国内新冠疫情反复以及经济增速放缓等多重不利因素迭加的影响下,物业管理行业遇到前所未有的挑战,该集团关联房地产开发商客户及部分第三方客户面临流动性困境,出于谨慎性原则对账面其他应收款项、应收账款等资产均进行了减值测试,并计提了较往年更高额合理减值。

这一举措更像刮骨疗伤,尽管使得当年业绩表现不太理想,但金科服务期内录得经营性现金流入3.93亿元,说明运营资金周转较为健康,坏消息出清后将迎来更好的发展局面。

关于如何解决应收账款,该公司此前公告表示,将通过包括但不限于资产抵债等方式,充分发挥在重资产销售、租赁等业务上的专业优势,加速抵债资产的去化,尽最大努力将实际损失降至最低,带来更多现金回流。

业务层面上,过去金科服务以市场化第三方外拓为绝对战略核心,而2022年新增面积里,79.7%均来自第三方。     

由此可见,金科服务在股权结构及业务层面上,实际已成为业内少见的独立第三方综合服务商。

高质量转型

相较2021年,金科服务新拓在管面积有所下降,但这主要为住宅地产行业承压下,该公司刻意控制了对新交付住宅项目拓展节奏所致。

2022年,金科服务集中评估在过往高速发展过程中累积下来的低质效、低收缴率、负贡献项目,并对该等项目逐步进行系统性撤场,全年撤场在管面积2780万平方米,避免项目持续负利润或只有利润无现金流入等现象。

从年报看,金科服务管理效益得到保障且进一步提高,截至2022年末,该集团平均物业管理费单价提升至每平方米/月2.20元(2021年:每平方米/月2.19元),其中第三方项目平均物业管理费为每平方米/月1.93元(2021年:每平方米/月1.89元);在管项目坪效提升19.5%至每平方米/年14.4元(2021年:每平方米/年12.05元);物业管理服务综合收缴率为85.4%(2021年:85.0%)。

另一方面,非住物业服务在物管行业越来越受到重视,得益于在餐食服务与数智科技业务服务能力持续提升,金科服务联合企业服务与餐饮服务协同获取项目,全年新增非住物业在管面积1740万平方米,成功入驻重庆医科大学附属第一医院第一分院、京东成都天府亚洲一号、蓝月亮(重庆)有限公司、湖南农业大学、湖南财经大学等项目,同时持续展开城市级及头部企业战略合作。

以本地生活板块作为第二增长曲线,金科服务大力发展餐食服务(团餐和社餐)及酒店管理业务,2022年综合收入增长超300%至3.39亿元。

截至2022年底,金科服务在手资金30.7亿元,且无任何有息负债,财务状况较为稳健。

据参与金科服务3月31日业绩会投资者透露,该公司表示,此前借出15亿元贷款给关联方是非经营性现金流出最大因素。控股权变更后,金科服务治理和独立性大幅上升,非经营性放贷予关联方事项在2023年不会出现。

"在博裕成为公司第一大股东会,会督促管理层谨慎高效地使用30.7亿现金,增持内生增长,包括战略性收并购,让这些资金能够带来一个可持续、高质量业绩增长。"

该投资者称,会上公司管理层提出,金科服务2023年目标营收增速为超过15%以上高两位数增长,且确保新签第三方空间物业服务收入不低于7亿元。

同时,认为以可循环的核心利润考察财务表现更加科学,因车位、新房销售或与历史关联方产生历史背景的交易对金科服务而言,均为非循环性的情况。

据悉,公司管理层公开承诺,金科服务希望2023年循环业务归属于母公司净利润高于4.5亿,同时保障运营现金流还要高于这一利润数据。

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